Напоследък
особена актуалност имат въпросите
относно принудително събиране на
вземания, произтекли от световната
финансова криза или от промяна на
участниците в пазара на недвижимите
имоти. Както на всички е известно, през
2009г. започна огромния срив на цените на
имотите, особено в по-големите градове
на страната.
Същевременно
банките започнаха да отпускат все
по-предпазливо ипотечни и бизнес кредити,
при почти 100% обезпечение на кредита.
Ето защо за
тези, които имат ограничени финансови
възможности за покупка на имот, една
добра възможност би могла да бъде
покупката чрез публична продан (търг).
Настоящата
статия има за цел да опише етапите за
участие в търг за покупка на недвижим
имот, тъй като самата процедура не е
дълга, и, отчитайки няколко важни момента
при участието, шаносвете за сдобиване
с желания имот са напълно релани.
Покупка на
недвижим имот чрез участие в публична
продан е не само възможно, но е една
добра възможност да се сдобиете с желания
имот на изгодна цена, същевременно
спестявайки част от разходите за
придобиването му.
o Какво
представлява частното съдебно изпълнение?
Законът за
частните съдебни изпълнители е приет
през 2005г.
Частният съдебен
изпълнител е лице, на което държавата
възлага принудителното изпълнение на
частни и публични вземания.
Физическите
лица и търговските дружества могат да
възлагат на частния съдебен изпълнител
и събирането на граждански и търговски
вземания.
Държавата и
Общините могат да възлагат на частния
съдебен изпълнител и събирането на
частни и публични вземания.
Частният съдебен
изпълнител е независим и при изпълнение
на своите функции се подчинява само на
закона.
Съдебният
изпълнител пристъпва към изпълнение
по молба на заинтересованата страна на
основание представен изпълнителен лист
или друг акт, подлежащ на изпълнение.
Самата процедура
по участие в публичната продан на имота
е бърза, не е свързана с някакви
бюрократични трудности и може да
участвате в търга както лично, така и
чрез пълномощник.
Преди да решите
да участвате в търга е нужно да
проверите няколко обстоятелства:
На първо място
внимателно да прочетете съдържанието
на публичното обявление. Там се съдържа
информация за взискателя/кредитора и
за длъжника, подробно описание и
индивидуализация на недвижимия имот,
срок и място, където ще се състои
публичната продан. Подробното запознаване
с тези обстоятелства, както и проверката
на всички вписани тежести върху имота
няма да доведат за вас неприятни
"изненади" след приключване на
търга.
На второ място
от особена важност е да направите оглед
на имота по реда, описан в обявлението.
Така ще имате възможност предварително
да знаете характеристиките на имота и
да се убедите дали това е желаният от
вас имот.
На трето място
следват процедурата и документите,
които трябва да подадете за участие в
публичната продан:
1. Набиране на оферти /наддавателни
предложения/.
1.1.
Попълва се наддавателно предложение
по образец, в което посочвате предложената
от вас цена.
1.2.
Заплаща се задатък в размер на 10% от
обявената цена и по указаната банкова
сметка на ЧСИ.
1.3.
Наддавателното предложение, заедно
с вносната бележка се запечатват в плик,
който се надписва и се посочва
изпълнителното дело, имота и частния
съдебен изпълнител. Пликът се подава в
деловодството на съответния районен
съд.
2.
Участници.
2.1. Публичната
продажба се провежда от съдебен
изпълнители или помощник съдебен
изпълнител.
2.2. В публична
продан може да участва всяко /българско
и чуждестранно/ дееспособно физическо
или юридическо лице. Участието може да
бъде лично, чрез законен представител
или пълномощник/адвокат или друго лице/.
3.3. Нямат право
да участват - длъжника, неговият законен
представител, пазачите и управители на
продаваното имущество, съдебният
изпълнител и негови служители, съдии,
прокурори и следователи.
3. Процедура по провеждане на търга.
3.1. На посочен
в обявлението ден и час се провежда търг
в Районен съд от съдебен изпълнител.
3.2. Съдебният
изпълнител отваря всички подадени
наддавателни предложения и обявява
най-високата подадена редовна писмена
оферта.
3.3. След което
се пристъпва втората част на търга -
всеки присъстващ редовен участник има
право да участва в устно наддаване.
3.4. Устното
наддаване се ръководи от съдебен
изпълнител или помощник съдебен
изпълнител. Той обявява следващата цена
три пъти. Ако някои от участниците даде
обявената цена, той се подписва за това
в протокола. След което съдебният
изпълнител обявява нова по-висока цена.
3.5 Печели
участникът дал най-висока цена.
3.6. Ако двама
участници дадат една и съща най-висока
цена, между тях се тегли жребии.
4. Кога трябва да се доплатят останалите
пари?
4.1. В седем дневен
срок от датата на търга и обявяването
на купувача в Районен съд следва да се
доплати разликата в цената по сметка
на съдебният изпълнител.
4.2. В случай, че
сте обявен за купувач след отказ на друг
купувач, следва в 7 дневен срок от деня
на обявяването ви да внесете цената.
Срокът започва да тече от датата на
обявяването ви за купувач от съдебния
изпълнител.
5. Кога се връща внесеният депозит
/задатък/ за участие?
8.1. След плащане
на цената от наддавач, обявен за купувач,
внесеният задатък се връща на наддавачите,
които не са били обявени за купувачи
/чл.493 т.2 ГПК в сила от 21.12.2010г./.
6. Кога се губи внесеният депозит /задатък/
за участие?
9.1. С случай, че
сте обявен за купувач и не внесете
предложената от вас цена губите внесеният
за участие депозит/задатък/.
7. Какви такси и разноски ще имам при
публична продажба на имот?
10.1. Допълнителните
държавни и общински такси се изчисляват
върху крайната покупна цена.
10.2. Общо таксите
са в около 5 % върху цената. /Такси -
/1,5% на съдебният изпълнител за
постановление за възлагане /не повече
от 3600 лева с ДДС/; 2-2,5 % за Общината за
придобиване на имота, 1 % за съдебният
изпълнител за въвеждане в имота и 0.1% за
Агенция по вписвания за вписване на
сделката/.
8. Как мога за взема ДДС от закупения от
съдебен изпълнител имот?
11.1. В случай, че
длъжникът е регистриран по ДДС и
продаваното имущество е облагаемо по
смисъла на ЗДДС имате право да приспаднете
ДДС. За целта съдебният изпълнител внася
ДДС в НАП от името и за сметка на длъжника,
подава Удостоверение за това в НАП и ви
предоставя заедно с Постановлението
за възлагане, Удостоверение подадено
в НАП и Протокол за извършена продажба.
9. Кога мога да вляза в закупения от мен
имот?
12.1. След вписване
на Постановлението за възлагане можете
да поискате от съдебния изпълнител да
ви въведе в имота, за което се изготвя
протокол.
12.2. Протоколът
за предаване на имота е официалният
документ от коя дата сте влезли в имота
